Шестая версия бизнес-плана жилого дома разработана с целью привлечения кредитных и инвестиционных средств для строительства жилого комплекса с общей площадью жилых помещений 35,6 тыс. м2, а также оценки эффективности его строительства. Готовый бизнес-план разработан на основе анализа существующих на рынке типовых серий домов с детальной проработкой структуры недвижимости в рамках проекта.
К готовому бизнес-плану жилого дома прилагается принципиально новая финансовая модель, разработанная специалистами компании GLOBAL REACH CONSULTING (GRC). Модель учитывает все особенности данного проекта, включая строительно-монтажные работы, детальную проработку структуры жилой и коммерческой недвижимости, инфраструктуру, уровень и изменение цен на недвижимость согласно графику строительства и реализации жилья, текущие расходы, подробное штатное расписание, расчет налогов с учетом сферы жилого строительства по бюджетам разного уровня, расчет собственного оборотного капитала, подробный расчет ставки дисконтирования, прогнозные формы бухгалтерской отчетности (ОПУ, ОДДС, Баланс) и анализ чувствительности.
Бизнес-план жилого дома с финансовой моделью может быть легко адаптирован под любой регион РФ.
КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА
продукция проекта
инвестиции
Современный жилой комплекс с наличием всей необходимой инфраструктуры;
Площадь застройки – *** га;
Тип жилой застройки – 17-этажные жилые здания типовой серии домов;
Общая площадь квартир – 35,6 тыс. м2;
Общая коммерческая площадь – *** м2;
Общее количество жилых зданий (корпусов) – 2;
Общее количество квартир – ***;
Общее количество коммерческих объектов – 4.
Жилая недвижимость: 1-комнатные квартиры;
Жилая недвижимость: 2-комнатные квартиры;
Жилая недвижимость: 3-комнатные квартиры;
Коммерческая недвижимость: Офисы;
Коммерческая недвижимость: Объекты торговой недвижимости;
Коммерческая недвижимость: Подземная парковка.
Бизнес-план жилого дома с обозначенными параметрами предполагает объем инвестиций в размере *** млн. руб., в том числе:
инвестиции в строительно-монтажные работы – *** млн. руб.
выплата процентов по кредитам – *** млн. руб.
инвестиции в основной капитал – *** млн. руб.
инвестиции в оборотный капитал – *** млн. руб.
финансирование убытка от операционной деятельности – 24 млн. руб.
Длительность строительно-монтажных работ по проекту составляет 24 месяца.
финансирование
потребители продукции
В готовом бизнес-плане жилого комплекса финансирование инвестиционной стадии предполагается за счет собственных средств Инициатора Проекта (9%), заемных средств (***%), а также за счет привлечения средств в рамках договоров о долевом строительстве (***%).
Физические лица (жилая недвижимость);
Юридические лица (коммерческая недвижимость).
РЫНОК ПРОЕКТА
Общий жилищный фонд Российской Федерации по данным на конец 2015 года составил *** млн. м2, рост по отношению к уровню 2014 года – ***%.
Показатель общей площади жилых помещений, приходящейся в среднем на 1 жителя России, с каждым годом растет. По итогам 2015 года он увеличился на *** м2 или на ***%.
С 2011 года объемы жилищного строительства демонстрируют положительную динамику, что свидетельствует о восстановлении спроса со стороны покупателей и выходу строительной отрасли из кризиса, однако, темпы роста нового строительства остаются не слишком высокие.
По итогам 2015 года в России было введено в действие *** млн. кв. метров жилья, что на ***% больше, чем в 2014 г.
Потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Объем ипотечных жилищных кредитов по итогам II квартала 2016 года, предоставленных физическим лицам, в рублях *** на ***%, в иностранной валюте – сократился на ***%.
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
2. ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ
2.1. Законодательная база проекта
3. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА
3.1. Общая характеристика объекта
3.1.1. Земельный участок под застройку
3.1.2. Инфраструктура и элементы благоустройства
3.2. Технико-экономические показатели
3.2.1. Параметры недвижимости в рамках проекта
3.2.2. Жилая застройка
3.3. Экологические вопросы
4. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
4.1. Анализ рынка жилой недвижимости РФ
4.1.1. Жилищный фонд
Динамика жилищного фонда
Структура жилищного фонда
Географическое распределение жилищного фонда
4.1.2. Средняя площадь жилых помещений на 1 жителя
4.1.3. Строительство жилых домов
Динамика строительства жилых домов
География жилищного строительства
Структура жилищного строительства
4.1.4. Стоимость строительства жилья
4.1.5. Средние цены на рынке жилья
Динамика средних цен на рынке
Рейтинг городов РФ по стоимости жилья
Первичный рынок жилья
Вторичный рынок жилья
4.1.6. Факторы, влияющие на развитие рынка
Доходы населения и безработица
Доступность ипотечных кредитов и снижение процентных ставок
4.1.7. Прогноз жилищного строительства
4.2. Рынок жилой недвижимости крупнейших городов РФ
4.2.1. Москва и Московская область
Жилищный фонд
Средняя площадь жилых помещений на 1 жителя
Ввод жилых помещений
Цены на первичном и вторичном рынках жилья
4.2.2. Санкт-Петербург и Ленинградская область
Жилищный фонд
Средняя площадь жилых помещений на 1 жителя
Ввод жилых помещений
Цены на первичном и вторичном рынках жилья
5. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН
5.1. Рекламная политика
5.2. Стратегия сбыта жилых и коммерческих площадей
6. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
6.1. Организационная схема взаимодействия
6.2. Календарный план реализации проекта
6.2.1. Общие положения
6.2.2. Сетевой график реализации проекта
6.3. Условия реализации жилой недвижимости
6.4. Эксплуатация объекта
7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
7.1. Условия и допущения, принятые для расчетов
7.2. Исходные данные
7.2.1. Налоговое окружение
7.2.2. Номенклатура и цены недвижимости
7.2.3. План реализации недвижимости
7.2.4. Затраты на строительно-монтажные работы
7.2.5. Численность персонала и заработная плата
7.2.6. Прочие затраты
7.2.7. Калькуляция прямых материальных затрат
7.2.8. Капитальные затраты и амортизация
7.2.9. Нормы оборота текущих активов и пассивов
7.3. Калькуляция себестоимости продукции
7.4. Расчет выручки
7.5. Инвестиционные издержки
7.6. Прогнозный отчет о прибылях и убытках
7.7. Прогнозный отчет о движении денежных средств
7.8. Прогнозный баланс
7.9. Налоговые и страховые отчисления
7.10. Источники, формы и условия финансирования
7.10.1. Потребность и источники финансирования
7.10.2. Предлагаемые условия финансирования
7.11. Оценка экономической эффективности проекта
7.11.1. Методика расчета показателей
Методология расчета ставки дисконтирования
Методология расчета финансовых показателей
7.11.2. Основные показатели эффективности
7.11.3. Финансовая состоятельность
8. ОЦЕНКА РИСКОВ
8.1. Общая характеристика методов оценки рисков
8.2. Анализ чувствительности
8.3. Оценка проектных рисков
О КОМПАНИИ GLOBAL REACH CONSULTING (GRC)
СПИСОК ТАБЛИЦ
1.
Характеристика земельного участка по проекту
2.
Характеристики недвижимости в составе жилых объектов
3.
Характеристики недвижимости вне состава жилых объектов
4.
Характеристика и технические параметры жилой застройки по проекту
5.
Объемы и динамика жилищного фонда в крупнейших регионах РФ, 2010-2015 гг., млн. м2 и %
6.
Средняя площадь жилых помещений на 1 жителя по федеральным округам РФ, 2010-2015 гг., м2
7.
Динамика объемов ввода жилья в крупнейших регионах, 2012-2015 гг., тыс. м2 и %
8.
Регионы РФ с минимальной и максимальной долей жилых помещений, введенных индивидуальными застройщиками, 2015 г., тыс. м2 (% от общего ввода)
9.
Топ-30 городов России по стоимости квартир на первичном рынке, 9М 2016 г.
10.
Топ-30 городов России по стоимости квартир на вторичном рынке, 9М 2016 г.
11.
Регионы РФ с максимальными и минимальными ценами на жилье на первичном рынке в 2 квартале 2016 года
12.
Регионы РФ с максимальными и минимальными ценами на жилье на вторичном рынке в 2 квартале 2016 года
13.
Цены на первичном и вторичном рынках жилья на рынке Московской области по типам квартир, 1 кв. 2015 – 3 кв. 2016 гг., руб./м2 и %
14.
Цены на первичном и вторичном рынках жилья на рынке г. Москвы по типам квартир, 1 кв. 2015 – 3 кв. 2016 гг., руб./м2 и %
15.
Рейтинг округов Москвы по стоимости жилья, октябрь 2016 г., долл. США/м2
16.
Рейтинг районов Москвы по стоимости жилья, октябрь 2016 г., долл. США/м2
17.
Цены на первичном и вторичном рынках жилья на рынке Ленинградской области по типам квартир, 1 кв. 2015 – 3 кв. 2016 гг., руб./м2 и %
18.
Цены на первичном и вторичном рынках жилья на рынке г. Санкт-Петербурга по типам квартир, 1 кв. 2015 – 3 кв. 2016 гг., руб./м2 и %
19.
Рейтинг районов Санкт-Петербурга по стоимости жилья, октябрь 2016 г., руб./м2 и %
20.
Субъекты отношений в сфере строительства
21.
Дата начала проекта, дата начала продаж и дата окончания продаж по проекту
22.
График строительных работ по проекту
23.
Сетевой график реализации проекта
24.
Параметры основных допущений по проекту
25.
Страховые тарифы
26.
Отпускные цены на недвижимость по проекту
27.
Максимальные объемы реализации недвижимости по проекту, в единицах
28.
Максимальные объемы реализации недвижимости по проекту, м2
29.
График реализации недвижимости по проекту, в единицах
30.
График реализации недвижимости по проекту, м2
31.
Стоимость строительно-монтажных работ по проекту
32.
Распределение затрат на строительно-монтажные работы по проекту, %
33.
Распределение затрат на строительно-монтажные работы по проекту, тыс. руб.
34.
Среднесписочная численность работников на конец года, чел.
35.
Стартовые ставки оплаты труда
36.
Расходы на оплату труда, тыс. руб.
37.
Отчисления на социальные нужды, тыс. руб.
38.
Нормы текущих расходов по проекту
39.
Калькуляция затрат по проекту, тыс. руб.
40.
Прогноз инвестиций в основной капитал, тыс. руб. без НДС
41.
Сроки полезного использования ОС, мес.
42.
Прогноз амортизационных отчислений по проекту, тыс. руб.
43.
Норматив СОК, дней
44.
Прогноз потребности в СОК на 31 декабря, тыс. руб.
45.
Калькуляция себестоимости продукции по проекту, тыс. руб. и %
46.
Прогноз выручки по проекту, тыс. руб. без НДС
47.
Инвестиционные издержки по проекту, тыс. руб.
48.
Расчет прибылей и убытков по проекту, тыс. руб.
49.
Движение денежных средств по проекту, тыс. руб.
50.
Прогнозный баланс проекта (на конец периода), тыс. руб.
51.
Прогноз НДС, тыс. руб.
52.
Прогноз налога на прибыль организаций, тыс. руб.
53.
Прогноз НДФЛ, тыс. руб.
54.
Прогноз налога на имущество, тыс. руб.
55.
Прогноз налога на землю, тыс. руб.
56.
Распределение налогов по бюджетам разных уровней, тыс. руб.
57.
Расчет бюджетной эффективности проекта, тыс. руб.
58.
Параметры инвестиционного кредита
59.
Потребность и источники финансирования проекта, тыс. руб.
60.
Расчет потребности и источники финансирования проекта по годам, тыс. руб.
61.
График обслуживания инвестиционного кредита, тыс. руб.
62.
Расчет долгосрочной прибыли сверх CAPM для портфелей десятичных групп NYSE/AMEX/NASDAQ
63.
Расчет ставки дисконтирования
64.
Показатели эффективности проекта
65.
Расчет дисконтированного денежного потока, тыс. руб.
66.
Показатели эффективности текущей деятельности
67.
Характеристика методов оценки рисков проектов
68.
Анализ чувствительности проекта по NPV, тыс. руб.
69.
Качественный анализ рисков проекта
СПИСОК ДИАГРАММ
1.
Динамика объемов жилищного фонда России, 2006-2015 гг., млн. м2 и %
2.
Структура жилищного фонда РФ, 2015 г., %
3.
Географическое распределение жилищного фонда РФ: федеральные округа, 2015 г., %
4.
Географическое распределение жилищного фонда РФ: регионы, 2015 г., %
5.
Динамика объемов площади жилых помещений в России, приходящейся на 1 жителя, 2006-2015 гг., м2
6.
Средняя площадь и динамика жилых помещений, приходящихся на 1 жителя, в разрезе федеральных округов РФ, 2015 г., м2
7.
Сравнительная характеристика регионов с минимальными и максимальными показателями средней площади жилых помещений на 1 жителя, 2015 г., м2
8.
Динамика объемов ввода жилья в России, 2006-2015 гг., млн. м2 и %
9.
География жилищного строительства в разрезе федеральных округов РФ, 2015 г., %
10.
Объемы ввода жилья по федеральным округам РФ, 2014-2015 гг., млн. м2
11.
Регионы РФ с максимальными темпами роста объемов жилищного строительства, 2015 г., % к 2014 г.
12.
Регионы РФ с наименьшими темпами роста объемов жилищного строительства, 2015 г., % к 2014 г.
13.
Доля индивидуальных застройщиков в структуре российского жилищного строительства, 2010-2015 гг., %
14.
Объемы строительства жилья индивидуальными застройщиками по федеральным округам, 2015 г., тыс. м2 (% от общего объема)
15.
Динамика средней стоимости строительства жилья в России, 2006-2015 гг., руб./м2
16.
Сравнительная динамика средней стоимости строительства жилья в сельской и городской местности, 2010-2015 гг., руб./м2
17.
Поквартальная динамика и темпы роста средних цен на первичном рынке жилья в России, 1 кв. 2011 – 2 кв. 2016 гг., руб./м2 и %
18.
Средняя стоимость 1 м2 на первичном рынке жилья по типам квартир в 2 квартале, 2011-2016 гг., руб.
19.
Поквартальная динамика и темпы роста средних цен на вторичном рынке жилья в России, 1 кв. 2011 – 2 кв. 2016 гг., руб./м2 и %
20.
Средняя стоимость 1 м2 на вторичном рынке жилья по типам квартир в 2 квартале, 2011-2016 гг., руб.
21.
Динамика среднедушевого дохода населения, 2005-2015 (О) гг., руб./мес.
22.
Поквартальная динамика среднедушевого дохода населения и уровня безработицы, 2010-1 кв. 2016 гг.
23.
Динамика объемов выданных ипотечных кредитов и ставки рефинансирования Банка России, 1 кв. 2008 – 2 кв. 2016 гг., млрд. руб. и %
24.
Динамика объемов и доля выданных ипотечных кредитов в иностранной валюте, 1 кв. 2008 – 2 кв. 2016 гг., млрд. руб. и %
25.
Динамика жилищного фонда Москвы и Московской области, 2008-2015 гг., млн. м2
26.
Темпы роста жилищного фонда Москвы и Московской области, 2009-2015 гг., %
27.
Динамика средней жилой площади на 1 жителя в Москве и Московской области, 2008-2015 (О) гг., м2
28.
Динамика ввода в действие жилых площадей в Москве и Московской области, 2008-2015 гг., тыс. м2
29.
Темпы роста жилищного строительства в Москве и Московской области, 2009-2015 гг., %
30.
Доли Москвы и Московской области в общероссийской структуре жилищного строительства, 2015 г., %
31.
Динамика жилищного фонда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 2008-2015 гг., млн. м2
32.
Темпы роста жилищного фонда Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 2009-2015 гг., %
33.
Динамика средней жилой площади на 1 жителя в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 2008-2015 (О) гг., м2
34.
Динамика ввода в действие жилых площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 2008-2015 гг., тыс. м2
35.
Темпы роста жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 2009-2015 гг., %
36.
Доли Санкт-Петербурга и Ленинградской области в общероссийской структуре жилищного строительства, 2015 г., %
37.
График реализации недвижимости по проекту, м2
38.
Выручка проекта, тыс. руб.
39.
Структура выручки проекта, %
40.
Динамика чистой прибыли по проекту, тыс. руб.
41.
Структура источников финансирования проекта, %
42.
Структура финансируемых затрат по проекту, %
СПИСОК СХЕМ
1.
Организационная взаимодействия по проекту
СПИСОК ГРАФИКОВ
1.
Динамика средних цен на российском рынке жилья, 2000-2015 гг., руб./м2
2.
Динамика стоимости строительства жилых домов и цен на жилье на первичном рынке (в расчете на 1 м2), 2000-2015 гг., руб./ кв. м
3.
Поквартальная динамика цен на первичном рынке жилья по федеральным округам РФ, 1 кв. 2010 – 2 кв. 2016 гг., тыс. руб./м2
4.
Поквартальная динамика цен на вторичном рынке жилья по федеральным округам РФ, 1 кв. 2010 – 2 кв. 2016 гг., тыс. руб./м2
5.
Прогноз жилищного строительства в РФ до 2030 года, млн. м2
6.
Поквартальная динамика цен на первичном и вторичном рынках жилья Москвы и Московской области, 1 кв. 2008 – 3 кв. 2016 гг., руб./м2
7.
Поквартальная динамика цен на первичном и вторичном рынках жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 1 кв. 2008 – 3 кв. 2016 гг., руб./м2
8.
Динамика инвестиционных издержек по проекту, тыс. руб.
9.
Динамика оборотных средств по проекту на инвестиционной стадии, тыс. руб.
10.
Остаток денежных средств на конец периода, тыс. руб.
Готовые решения 
