Обновленный и дополненный бизнес-план бизнес-центра разработан с целью привлечения кредитных и инвестиционных средств для строительства офисного центра класса А общей площадью 28,9 тыс. кв. метров, а также оценки эффективности его деятельности. В бизнес-плане бизнес-центра предполагается сдача в аренду офисных площадей, площадей под аренду предприятий сервиса (кафе, магазины), мест для парковки автотранспорта на подземной автостоянке.
К проекту прилагается принципиально новая финансовая модель, разработанная специалистами компании GLOBAL REACH CONSULTING (GRC). Модель учитывает все особенности данного проекта, включая закупку оборудования, инвентаря, расходы на очистку территории, вывоз мусора, обслуживание систем диспетчеризации, расходы на рекламу, расходы на оформление разрешительной документации, подробное штатное расписание, расчет налогов по бюджетам разного уровня, расчет собственного оборотного капитала, подробный расчет ставки дисконтирования, прогнозные формы бухгалтерской отчетности (ОПУ, ОДДС, Баланс), анализ чувствительности и анализ безубыточности.
КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА
ФИНАНСИРОВАНИЕ
ИНВЕСТИЦИИ
Бизнес-центр класса А;
Общая площадь – 28 930 кв. метров;
Услуги:
Предоставление в аренду офисных площадей - ***м2;
Предоставление в аренду площадей под размещение предприятий сервиса - ***м2;
Предоставление в аренду мест для парковки автотранспорта - ***м/м;
Численность персонала - *** чел.
Сумма предстоящих затрат в рамках проекта на период инвестиционной стадии составит *** млн. руб., в том числе:
инвестиции в основной капитал (с НДС) – *** млн. руб.;
инвестиции в оборотный капитал – *** млн. руб.;
В структуре финансирования предполагается использование собственных средств инициатора проекта, а также кредитных средств.
Длительность инвестиционной стадии проекта составляет 34 месяца.
Общий объем инвестиций в строительство бизнес-центра с обозначенными параметрами равен *** млн. руб.
В структуре инвестиционных затрат по проекту основную долю занимают строительно-монтажные работы – ***%.
РЕАЛИЗАЦИЯ ДАННОГО ПРОЕКТА ПОЗВОЛИТ:
Выйти на рынок коммерческой недвижимости региона с востребованными услугами: сдача в аренду офисных площадей;
Удовлетворить спрос на качественные офисные площади в регионе реализации проекта;
Создать новые рабочие места в районе реализации проекта.
РЫНОК ПРОЕКТА
По итогам первых девяти месяцев 2016 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг *** млрд. долл., превысив таким образом суммарный результат за весь 2015 г. Принимая во внимание число сделок, находящихся в настоящее время на продвинутой стадии переговоров, итоговые объемы инвестиций в 2016 г. могут составить *** млрд. долл.
Наиболее востребованным и активным на инвестиционном рынке традиционно остается офисный сегмент. В январе-сентябре 2016 г. на него пришлось рекордные *** млн. долл., или ***% от общего объема инвестиций.
Наиболее активными в части аренды офисных помещений в Москве в первые три квартала 2016 г. стали компании, оперирующие в сфере высоких технологий, медиа и телекоммуникаций: с января по сентябрь представители отрасли заняли ***%-ю долю в общем объеме сделок. При этом около ***% офисных помещений, арендованных компаниями TMT сектора, приходится на объекты, расположенные в пределах ТТК.
По итогам III квартала 2016 г. средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в Москве в офисах класса А в российских рублях составила ***руб./м2/год, в офисах класса B – *** руб./м2/год.
ГЛОССАРИЙ
1. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ
2. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
3. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА
3.1. Основные параметры объекта
3.2. Строительные особенности
3.2.1. Общая характеристика
3.2.2. Благоустройство территории
3.2.3. Противопожарные мероприятия
3.2.4. Экологические вопросы
4. АНАЛИЗ ПОЛОЖЕНИЯ ДЕЛ В ОТРАСЛИ
4.1. Классификация офисных помещений
4.2. Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость в РФ
4.3. Рынок офисной недвижимости Москвы
4.3.1. Предложение
4.3.2. Спрос
4.3.3. Финансовые условия
4.4. Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга
4.4.1. Предложение
4.4.2. Спрос
4.4.3. Финансовые условия
5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
5.1. Организационно-функциональная структура управления проектом
5.2. График реализации проекта
6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
6.1. Условия и допущения, принятые для расчета
6.2. Исходные данные
6.2.1. Налоговое окружение
6.2.2. Перечень услуг и цены
6.2.3. План реализации услуг
6.2.4. Номенклатура и цены сырья, материалов и пр.
Энергоресурсы
Прочие
6.2.5. Численность персонала и заработная плата
6.2.6. Калькуляция прямых материальных затрат
6.2.7. Капитальные затраты и амортизация
6.2.8. Нормы оборота текущих активов и пассивов
6.3. Расчет выручки
6.4. Инвестиционные издержки
6.5. Расчет прибылей, убытков и денежных потоков
6.6. Налоговые и страховые отчисления
6.7. Источники, формы и условия финансирования
6.7.1. Потребность и источники финансирования
6.7.2. Предлагаемые условия финансирования
6.8. Оценка экономической эффективности проекта
6.8.1. Методика расчета показателей
Методология расчета ставки дисконтирования
Методология расчета финансовых показателей
6.8.2. Показатели эффективности по проекту
6.8.3. Финансовая состоятельность проекта
7. ОЦЕНКА РИСКОВ
7.1. Общая характеристика методов оценки рисков
7.2. Анализ чувствительности
7.3. Уровень безубыточности
7.4. Оценка проектных рисков
О КОМПАНИИ GLOBAL REACH CONSULTING (GRC)
СПИСОК ТАБЛИЦ
1.
Характеристика площадей бизнес-центра
2.
Классификация офисных помещений
3.
Ключевые сделки по аренде и продаже офисных площадей в Москве в I–III кварталах 2016 г.
4.
Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в I–III кв. 2016 в Санкт-Петербурге
5.
Основные показатели деловых районов Санкт-Петербурга, 9М 2016 г.
6.
Дата ввода основных объектов проектируемого предприятия
7.
Сетевой график реализации проекта
8.
Параметры основных допущений по проекту
9.
Страховые тарифы
10.
Цены на услуги проекта
11.
Запланированный план реализации услуг
12.
Нормы расхода энергоресурсов по проекту
13.
Потребность в энергоресурсах по проекту, в единицах
14.
Среднесписочная численность работников на конец года, чел.
15.
Персонал проекта, чел.
16.
Номенклатура статей калькуляции затрат для проекта
17.
Стартовые ставки оплаты труда
18.
Расходы на оплату труда, тыс. руб.
19.
Отчисления на социальные нужды, тыс. руб.
20.
Калькуляция затрат по проекту, тыс. руб.
21.
Прогноз инвестиций в основной капитал, тыс. руб.
22.
Инвестиции в строительство бизнес- центра, тыс. руб. с НДС
23.
Сроки полезного использования ОС, мес.
24.
Прогноз амортизационных отчислений, тыс. руб.
25.
Норматив СОК, дней
26.
Прогноз потребности в СОК (на 31 декабря), тыс. руб.
27.
Калькуляция себестоимости продукции по проекту
28.
Прогноз выручки по проекту, тыс. руб.
29.
Инвестиционные издержки по проекту, тыс. руб.
30.
Расчет прибылей и убытков по проекту, тыс. руб.
31.
Движение денежных средств по проекту, тыс. руб.
32.
Прогнозный баланс проекта на конец периода, тыс. руб.
33.
Прогноз НДС, тыс. руб.
34.
Прогноз налога на прибыль организаций, тыс. руб.
35.
Прогноз НДФЛ, тыс. руб.
36.
Прогноз налога на имущество, тыс. руб.
37.
Прогноз налога на землю, тыс. руб.
38.
Параметры инвестиционного кредита на приобретение земельного участка по проекту
39.
Параметры инвестиционного кредита на проведение строительно-монтажных работ (СМР) по проекту
40.
Параметры инвестиционного кредита на приобретение оборудования по проекту
41.
Потребность и источники финансирования проекта, тыс. руб.
42.
Расчет потребности и источники финансирования проекта по годам, тыс. руб.
43.
График обслуживания инвестиционного кредита на приобретение земельного участка по проекту, тыс. руб.
44.
График обслуживания инвестиционного кредита на проведение строительно-монтажных работ (СМР) по проекту, тыс. руб.
45.
График обслуживания инвестиционного кредита на закупку оборудования по проекту, тыс. руб.
46.
Расчет ставки дисконтирования
47.
Показатели эффективности проекта
48.
Расчет дисконтированного денежного потока, тыс. руб.
49.
Показатели эффективности текущей деятельности по проекту
50.
Характеристика методов оценки рисков проектов
51.
Анализ чувствительности проекта по NPV, тыс. руб.
52.
Расчет точки безубыточности, тыс. руб.
53.
Качественный анализ рисков проекта
СПИСОК ДИАГРАММ
1.
Распределение площади бизнес-центра по назначению
2.
Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость в России, 2007-2015 гг., прогноз на 2016 г., млрд. долл.
3.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость в России по сегментам, 2015 г., 9М 2016 г., %
4.
География сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости, 9М 2016 г., %
5.
Динамика объема предложения качественных офисных площадей в Москве, 2006-2015 гг., прогноз на 2016-2017 гг., млн. кв. м. и %
6.
Структура предложения качественных офисных площадей в Москве по классам, 2015-9М 2016 г., %
7.
Динамика и прогноз прироста офисных площадей в Москве, 2007-2015 гг., прогноз на 2016-2017 гг. тыс. кв. м и %
8.
Динамика и прогноз структуры ввода офисных площадей Москвы по классам (А и В), 2009-2017 (П) гг., %
9.
Объемы ввода, поглощения и доля вакантных офисных площадей класса А на московском рынке, 2004-2015 гг., прогноз на 2016 г., тыс. м2 и %
10.
Объемы ввода, поглощения и доля вакантных офисных площадей класса В на московском рынке, 2004-2015 гг., прогноз на 2016 г., тыс. м2 и %
11.
Структура поглощения площадей по типу деятельности компаний-арендаторов, 9М. 2016 гг., %
12.
Структура предложения (слева) и спроса (справа) на офисные площади по территориальному признаку, 2012-9М 2016 гг., %
13.
Динамика объема предложения качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге, 2006-2016 (П) гг., тыс. кв. м. и %
14.
Структура предложения качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге по классам, 2016 (П) г., % и тыс. кв. м.
15.
Динамика структуры предложения офисных площадей по классам в Санкт Петербурге, 2007-2016 (П) гг., %
16.
Состояние готовности бизнес-центров (классы А и В), запланированных к вводу до конца 2016 г., %
17.
Динамика ввода площадей и доли вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, 2007-2016 (П) гг., тыс. кв. м., %
18.
Распределение сделок аренды офисной недвижимости в Санкт-Петербурге по секторам, 2014-9М 2016 г., %
19.
Загрузка проектируемого предприятия и выход на проектную мощность, %
20.
Динамика выручки проекта, тыс. руб.
21.
Структура инвестиционных затрат по проекту, %
22.
Динамика чистой прибыли по проекту, тыс. руб.
23.
Структура финансирования проекта, %
СПИСОК ГРАФИКОВ
1.
Динамика и прогноз средних ставок аренды на офисные площади в Москве, 2007 1 пол. 2017 (П) гг., руб./м2/год
2.
Динамика средних ставок аренды на офисные площади в Санкт-Петербурге, 2007 9М 2016 гг., руб./кв. м/мес.
3.
Динамика инвестиционных затрат по проекту, тыс. руб.
4.
Динамика выручки (нетто), валовой прибыли и прибыли до налогообложения, тыс. руб.
5.
Остаток денежных средств по проекту (на конец периода), тыс. руб.
6.
DFCF накопленным итогом, тыс. руб.
7.
Анализ чувствительности по проекту (NPV), тыс. руб.
8.
Точка безубыточности, тыс. руб.
СПИСОК КАРТОГРАММ
1.
Карта офисных объектов, введенных в эксплуатацию за 9 месяцев 2016 г. и планируемы к вводу до конца 2016 г.
2.
Объем существующих и будущих площадей, доля свободных площадей и ставки аренды, 9М 2016 г.
Готовые решения 
