Бизнес-план гостиницы с финансовой моделью – бизнес-план проекта в сфере гостиничного бизнеса, предусматривающего строительство комплекса по размещению постояльцев с целью временного проживания, совмещающего номерной фонд различных категорий, объекты блока питания и прочие инфраструктурные элементы для организации досуга и отдыха постояльцев.
Готовый бизнес-план гостиницы включает принципиально новую финансовую модель, разработанную специалистами компании GLOBAL REACH CONSULTING (GRC). Модель учитывает все особенности данного проекта, включая капитальные вложения в разрезе основных структурных подразделений, сезонность загрузки различных категорий номеров (возможность увеличения/сокращения количества категорий номеров в модели), цен размещения и потребления энергоресурсов, среднее количество постояльцев в номерах различных категорий, вознаграждения управляющей компании (базовое, поощрительное), график набора персонала в разрезе штатных позиций и структурных подразделений, закупку расходных материалов, инвентаря и продуктов питания, потребление электроэнергии, природного газа, воды, ГСМ, ремонтный фонд, маркетинговые и прочие текущие затраты, расчет налогов по бюджетам разного уровня, расчет собственного оборотного капитала, подробный расчет ставки дисконтирования, прогнозные формы бухгалтерской отчетности (ОПУ, ОДДС, Баланс), подробный расчет показателей финансовой состоятельности (показатели обслуживания (покрытия) долга (ICR, DSCR, LLCR и пр., показатели долговой нагрузки, рентабельности, ликвидности, оборачиваемости) и отраслевых показателей эффективности деятельности (Occupancy rate, ADR, RevPAR, GOP, GOPPAR), анализ чувствительности, анализ безубыточности, макроэкономические индексы, а также законодательные требования к гостиничным предприятиям и номерам различных категорий.
Готовый бизнес-план гостиницы с финансовой моделью может быть легко адаптирован под любой регион РФ.
КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА
ИНВЕСТИЦИИ
ФИНАНСИРОВАНИЕ
Бизнес-план гостиницы предполагает строительство, согласно следующей концепции:
Гостиничный комплекс категории 3*
Номерной фонд в 60 единиц, в т.ч.:
стандартные номера;
номера «премиум»;
апартаменты.
Площадь земельного участка – *** га
Общая площадь гостиничного комплекса – *** м2
Операционные департаменты:
гостиница (номерной фонд, конференц-зал, пр.)
блок питания (ресторан, бар/лобби-бар)
фитнес-центр (тренажерный зал, пр.)
Объем инвестиций в строительство гостиничного комплекса составляет *** млн. руб., в том числе:
инвестиции в основной капитал – *** млн. руб.
инвестиции в оборотный капитал – *** млн. руб.
финансирование убытка от операционной деятельности – *** млн. руб.
выплата процентов по кредитам – *** млн. руб.
Длительность инвестиционной стадии проекта составляет 29 месяцев.
В готовом бизнес-плане гостиницы категории 3* финансирование инвестиционной стадии предполагается за счет собственных средств Инициатора проекта (***%), заемных средств (***%), а также доходов проекта на инвестиционной стадии (***%).
Предпосылки для успешной реализации проекта
Рост туристической отрасли в России за счет увеличения туристического потока (как за счет внутреннего, так и въездного направлений);
Проведение в ближайшие годы на территории Российской Федерации крупных международных спортивных и экономических мероприятий;
Рост основных показателей российского гостиничного рынка в целом;
Наличие в составе гостиничного комплекса инфраструктурных элементов, необходимых для организации досуга и отдыха постояльцев;
Ориентированность объектов блока питания, фитнес-центра и конференц-зала в составе комплекса в том числе и на клиентов, не размещенных в номерном фонде;
Грамотное управление гостиничным объектом, высокий уровень квалификации персонала и обслуживания в рамках проекта.
РЫНОК ПРОЕКТА
По итогам 9 месяцев 2017 г. общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России составил *** млрд. долл., что на ***% ниже результатов за аналогичный период 2016 г. В тоже время, отмечается рост объема сделок с объектами, приобретаемыми с целью получения дохода. Если за первые три квартала 2016 г. на их долю пришлось всего ***% от общего объема, или *** млрд. долл., то по итогам трех кварталов 2017 года доля инвестиционных сделок достигла ***%, или *** млрд. долл.
Доля инвестиции в гостиничный сегмент в 2016 г. составила ***%. По итогам 9 месяцев 2017 г. на гостиничный сегмент приходилось ***%.
В 2016 году объем российского рынка гостиничных услуг (с учетом выручки от деятельности ресторанов и баров в составе гостиничных комплексов) составил *** млрд. руб. По итогам года рынок увеличился на ***% к уровню 2015 г. По итогам 1 полугодия 2017 года объем рынка продемонстрировал снижение на ***% к показателю за аналогичный период 2016 г., объем рынка составил *** млрд. руб.
В 2016 году номерной фонд гостиниц увеличился на *** тыс. номеров (+***% к 2015 году) и составил почти *** тыс. номеров.
ГЛОССАРИЙ
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА
2.1. Параметры проектируемого гостиничного объекта
2.1.1. Общая концепция
2.1.2. Номерной фонд
2.1.3. Структурные подразделения
2.2. Услуги проекта и «центры прибыли»
2.3. Строительные вопросы
2.4. Оборудование проекта
2.4.1. Основное оборудование и мебель
2.4.2. Транспорт
3. АНАЛИЗ РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость
3.2. Российский рынок гостиничных услуг
3.2.1. Классификация гостиниц
3.2.2. Типы гостиничных предприятий
3.2.3. Объем и динамика рынка
3.2.4. Структура гостиничной недвижимости по категориям
3.2.5. Географическая структура рынка
Федеральные округа
Регионы
3.2.6. Количество гостиниц
3.2.7. Номерной фонд
3.2.8. Число мест размещения
3.2.9. Численность гостей
3.2.10. Международные операторы на российском рынке
3.3. Рынок гостиничных услуг Москвы
3.3.1. Основные показатели
3.3.2. Предложение
3.3.3. Спрос и заполняемость
3.3.4. Коммерческие условия
3.3.5. Прогноз развития
3.4. Рынок гостиничных услуг Санкт-Петербурга
3.4.1. Основные показатели
3.4.2. Предложение
3.4.3. Спрос и заполняемость
3.4.4. Финансовые условия
3.4.5. Прогноз развития
3.5. Гостиничный рынок краснодарского края
3.5.1. Основные показатели региона
3.5.2. Сочи
3.6. Гостиничный рынок Республики Крым
4. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН
4.1. Общая характеристика
4.2. Продвижение гостиничного комплекса
4.2.1. Реклама гостиничного комплекса
5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
5.1. Организационно-правовая форма реализации проекта
5.2. Основные партнеры
5.3. График реализации проекта
6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
6.1. Условия и допущения, принятые для расчета
6.2. Исходные данные
6.2.1. Налоговое окружение
6.2.2. Номенклатура и цены продукции (услуг)
6.2.3. Загрузка номерного фонда и план продаж
6.2.4. Номенклатура и цены сырья, материалов и пр.
Энергоресурсы
Горюче-смазочные материалы (ГСМ)
Прочие
6.2.5. Численность персонала и заработная плата
6.2.6. Калькуляция материальных затрат
6.2.7. Капитальные затраты и амортизация
6.2.8. Нормы оборота текущих активов и пассивов
6.3. Калькуляция себестоимости услуг
6.4. Расчет выручки
6.5. Инвестиционные издержки
6.6. Расчет прибылей, убытков и денежных потоков
6.7. Прогнозный баланс
6.8. Налоговые и страховые отчисления
6.9. Источники, формы и условия финансирования
6.9.1. Потребность и источники финансирования
6.9.2. Предлагаемые условия финансирования
6.10. Оценка экономической эффективности проекта
6.10.1. Методика расчета показателей
Методология расчета ставки дисконтирования
Методология расчета финансовых показателей
6.10.2. Основные показатели эффективности
6.10.3. Финансовая состоятельность проекта
6.10.4. Отраслевые показатели деятельности (OCCUPANCY, ADR, REVPAR, GOPPAR и пр.)
7. ОЦЕНКА РИСКОВ
7.1. Общая характеристика методов оценки рисков
7.2. Анализ чувствительности
7.3. Уровень безубыточности
7.4. Оценка проектных рисков
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ТРЕБОВАНИЯ К ГОСТИНИЦАМ И ДРУГИМ СРЕДСТВАМ РАЗМЕЩЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ТРЕБОВАНИЯ К НОМЕРАМ ГОСТИНИЦ И ДРУГИХ СРЕДСТВ РАЗМЕЩЕНИЯ РАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙ
О КОМПАНИИ GLOBAL REACH CONSULTING (GRC)
СПИСОК ТАБЛИЦ
1.
Основные параметры проектируемого гостиничного комплекса
2.
Характеристика площадей проектируемого гостиничного комплекса
3.
Номерной фонд проектируемого гостиничного комплекса
4.
Среднее количество постояльцев в номере, чел.
5.
Характеристика блока питания проектируемого гостиничного комплекса
6.
Затраты на оборудование в рамках проекта
7.
Характеристика и затраты на автомобильный транспорт по проекту
8.
Необходимое количество баллов для оценки категории гостиницы
9.
Объемы региональных рынков гостиничных услуг, 2009-6М 2017 гг., млн. руб. и %
10.
Объемы региональных рынков гостиничных услуг, 2012-6М 2017 гг., млн. руб. и %
11.
Распределение гостиниц по федеральным округам, 2009-2016 гг., ед. и %
12.
Регионы с наибольшим количеством гостиниц, 2009-2016 гг., ед. и %
13.
Распределение номерного фонда гостиниц по федеральным округам, 2009-2016 гг., ед. и %
14.
Регионы с наибольшим номерным фондом гостиниц, 2009-2016 гг., ед. и %
15.
Распределение числа мест размещения в гостиницах по федеральным округам, 2009-2016 гг., ед. и %
16.
Регионы с наибольшим числом мест размещения в гостиницах, 2009-2016 гг., ед. и %
17.
Распределение численности гостей в гостиницах по федеральным округам, 2009-2016 гг., тыс. чел. и %
18.
Регионы с наибольшей численностью размещенных в гостиницах гостей, 2009 2016 гг., тыс. чел. и %
19.
Количество гостиниц и номерной фонд международных операторов в России, 2016-2021 гг., ед.
20.
Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Москвы, 2016 г.
21.
Проекты гостиничной недвижимости Москвы, заявленные к открытию в 4 кв. 2017 -2020 гг.
22.
Наиболее значимые гостиничные объекты в Москве, заявленные к вводу в 2018-2020 гг.
23.
Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга, 2016-6М 2017 гг.
24.
Основные показатели рынка Краснодарского края по итогам 2016 г.
25.
Результаты государственной программы развития в 2014-2017 гг., прогноз на 2018-2020 гг.
26.
Дата ввода основных подразделений проектируемого гостиничного комплекса
27.
Сетевой график реализации проекта
28.
Параметры основных допущений по проекту
29.
Страховые тарифы
30.
Цены на услуги проектируемого гостиничного комплекса
31.
Сезонность цен на размещение в проектируемом гостиничном комплексе, % от среднегодовых цен
32.
Сезонность загрузки номерного фонда проектируемого гостиничного комплекса, % от максимальной за период
33.
Прогноз загрузки номерного фонда по проекту, номеро-дней (всего)
34.
Прогноз загрузки номерного фонда по проекту, номеро-дней (занятых)
35.
Прогноз загрузки номерного фонда по проекту (количество постояльцев), чел.
36.
Нормы объема предоставления услуг по блоку питания и прочим направлениям
37.
План предоставления услуг по блоку питания и прочим направлениям, ед. изм.
38.
Уровень тарифов на энергоресурсы по проекту
39.
Нормы расхода электроэнергии в рамках проекта
40.
Нормы расхода природного газа в рамках проекта
41.
Сезонность потребления природного газа в рамках проекта (месячная), % от потребления за год
42.
Нормы расхода воды для водоснабжения проектируемого гостиничного комплекса
43.
Нормы расхода воды для водоотведения в рамках проектируемого гостиничного комплекса
44.
Потребность проектируемого гостиничного комплекса в электроэнергии, МВт
45.
Потребность проектируемого гостиничного комплекса в природном газе, тыс. м3
46.
Потребность проектируемого гостиничного комплекса в услугах водоснабжения, тыс. м3
47.
Потребность проектируемого гостиничного комплекса в услугах водоотведения, тыс. м3
48.
Нормы расхода ГСМ в рамках проекта
49.
Уровень закупочных цен на ГСМ по проекту
50.
Потребность проектируемого гостиничного комплекса в ГСМ, тонн
51.
Нормы общехозяйственных, коммерческих, административных и прочих затрат по проекту
52.
Среднесписочная численность работников (на конец периода), чел.
53.
Стартовые ставки оплаты труда
54.
Расходы на оплату труда по проекту, тыс. руб.
55.
Отчисления на социальные нужды по проекту, тыс. руб.
56.
Номенклатура статей калькуляции затрат для проекта
57.
Калькуляция затрат по проекту, тыс. руб.
58.
Прогноз инвестиций в основной капитал, тыс. руб.
59.
Сроки полезного использования ОС, мес.
60.
Прогноз амортизационных отчислений по проекту, тыс. руб.
61.
Норматив СОК, дней
62.
Прогноз потребности в СОК (на конец периода), тыс. руб.
63.
Калькуляция себестоимости продукции (услуг) по проекту, тыс. руб.
64.
Прогноз выручки по проекту (по направлениям услуг), тыс. руб.
65.
Прогноз выручки по проекту (по структурным подразделениям), тыс. руб.
66.
Инвестиционные издержки по проекту, тыс. руб.
67.
Расчет прибылей и убытков по проекту, тыс. руб.
68.
Движение денежных средств по проекту, тыс. руб.
69.
Прогнозный баланс проекта (на конец периода), тыс. руб.
70.
Прогноз НДС, тыс. руб.
71.
Прогноз налога на прибыль организаций, тыс. руб.
72.
Прогноз налога на имущество, тыс. руб.
73.
Прогноз НДФЛ, тыс. руб.
74.
Прогноз транспортного налога, тыс. руб.
75.
Прогноз налога на землю, тыс. руб.
76.
Распределение налогов по бюджетам разных уровней, тыс. руб.
77.
Расчет бюджетной эффективности, тыс. руб.
78.
Параметры инвестиционных кредитов по проекту
79.
Потребность и источники финансирования проекта, тыс. руб.
80.
Расчет потребности и источники финансирования проекта по годам, тыс. руб.
81.
График обслуживания инвестиционного кредита по проекту, тыс. руб.
82.
Расчет долгосрочной прибыли сверх CAPM для портфелей десятичных групп NYSE/AMEX/NASDAQ
83.
Расчет ставки дисконтирования
84.
Показатели эффективности проекта
85.
Расчет дисконтированного денежного потока, тыс. руб.
86.
Показатели эффективности текущей деятельности по проекту
87.
Отраслевые показатели деятельности проектируемого гостиничного предприятия
88.
Характеристика методов оценки рисков проектов
89.
Анализ чувствительности проекта по NPV, тыс. руб.
90.
Расчет точки безубыточности
91.
Расчет точки безубыточности, тыс. руб. в год
92.
Качественный анализ рисков проекта
93.
Требования к гостиницам и другим средствам размещения согласно законодательству РФ
94.
Требования к номерам гостиниц и других средств размещения различных категорий согласно законодательству РФ
СПИСОК ДИАГРАММ
1.
Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость в России, 2007-2016 гг., прогноз на 2017 г., млрд. долл.
2.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость в России по сегментам, 2016 г. и 9М 2017 г., %
3.
Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость в России по сегментам, 2015 - 9М 2017 гг., млн. долл.
4.
География сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости, 9М 2017 г., %
5.
Динамика российского рынка гостиничных услуг, 2007-2016 гг., млрд. руб.
6.
Российский рынок гостиничных услуг в 1-м полугодии 2016-2017 гг., млн. руб.
7.
Структура гостиничной недвижимости в России по категориям, 2017 г., %
8.
Структура российского рынка гостиничных услуг по федеральным округам, 2016 1 полугодие 2017 гг., %
9.
Региональная структура российского рынка гостиничных услуг, 2016 1 полугодие 2017 г., %
10.
Динамика количества гостиниц в России, 2007-2016 гг., ед.
11.
Прирост гостиниц в России, 2007-2016 гг., ед.
12.
Динамика номерного фонда гостиниц в России, 2007-2016 гг., ед.
13.
Динамика числа мест размещения в гостиницах в России, 2007-2016 гг., ед. и %
14.
Динамика численности размещенных гостей в гостиницах на территории РФ, 2007-2016 гг., тыс. чел. и %
15.
Доли крупнейших международных гостиничных операторов в структуре номерного фонда гостиниц под управлением международных операторов на российском рынке, 2016 г., %
16.
Динамика прироста предложения номеров в Москве, 2013–2016 гг., ед.
17.
Структура предложения на московском гостиничном рынке, 9М 2017 г., %
18.
Спрос на гостиничное размещение в Москве, 2005-2016 гг., млн. чел.
19.
Загрузка московских гостиниц по категориям, 2015-9М 2017 гг., %
20.
Средняя стоимость размещения в московских отелях, 2015-9М 2017 г., руб.
21.
Результаты работы качественных гостиниц Москвы в 2016 г.
22.
Результаты работы качественных гостиниц Москвы за 9М 2017 г.
23.
Результаты работы качественных гостиниц крупных европейских городов, 2017 (О) г.
24.
Динамика структуры предложения качественного номерного фонда Санкт-Петербурга, 2008-2017 (П) гг.
25.
Структуры качественного номерного фонда Санкт-Петербурга, 2016-9М 2017 гг.
26.
Динамика числа туристов, посетивших Санкт-Петербург, 2006-2016 (О) гг., прогноз на 2017 г., млн. чел.
27.
Загрузка гостиниц Санкт-Петербурга по сезонам, 2015-2015 гг., %
28.
Динамика среднегодовой заполняемости гостиниц Санкт-Петербурга категории 3-5 звезд, 2008-2016 гг., %
29.
Динамика средних тарифов на размещение в гостиницах Санкт-Петербурга, 2014-1 пол. 2017 гг., руб.
30.
Результаты работы качественных гостиниц Санкт-Петербурга в высокий сезон, 2016 г.
31.
Результаты работы качественных гостиниц Санкт-Петербурга, 2015-9М 2017 гг.
32.
Структура качественного гостиничного номерного фонда Сочи по категориям звёзд на 1 окт. 2017 г., %
33.
Результаты работы качественных гостиниц Сочи, прибрежный кластер, 2015-1 пол. 2017 гг.
34.
Результаты работы качественных гостиниц Сочи, горный кластер, 2015-1 пол. 2017 гг.
35.
Динамика структуры турпотока по регионам Крыма, 2015-10М 2017 гг., %
36.
Операционные показатели работы гостиниц 3 звезды в Республике Крым, 2017-2018 (П) гг.
37.
Динамика загрузки проектируемого гостиничного комплекса, % от плановой (максимальной)
38.
Средняя загрузка номерного фонда проектируемого гостиничного комплекса,
39.
Прогноз выручки проекта, тыс. руб.
40.
Структура выручки проекта, %
41.
Структура инвестиционных затрат по проекту, %
42.
Динамика чистой прибыли по проекту, тыс. руб.
43.
Структура финансирования проекта, %
СПИСОК ГРАФИКОВ
1.
Средний показатель сезонности цен на размещение по проекту, % от среднегодовых цен
2.
Динамика инвестиционных затрат по проекту, тыс. руб.
3.
Динамика оборотных средств по проекту, тыс. руб.
4.
EBITDA по проекту, тыс. руб.
5.
DFCF накопленным итогом, тыс. руб.
6.
Анализ чувствительности по проекту (NPV), тыс. руб.
7.
Точка безубыточности, тыс. руб.
СПИСОК СХЕМ
1.
Классификация гостиниц и иных средств размещения и номеров в них
2.
Схема взаимодействия клиента, гостиницы и туроператора
Готовые решения 
